지방에서 미분양 아파트의 적체가 빠르게 진행되고 있다. 대출 규제 강화, 정국 불안 등 불확실성이 확대된 탓이다.

경품 증정, 할인 분양 등 미분양 소진을 위해 건설사들이 각종 고육책을 쏟아내고 정부도 각종 세제 혜택과 주택 매입 등 방안을 내놨지만, 시장 반등은 요원한 상황이다.

18일 주택산업연구원에 따르면 1월 전국 아파트 입주전망지수는 68.4로 이는 전달 대비 20.2 포인트 하락한 수치다. 집값 하락기인 2022년 9월(69.6→47.7) 이후 최대 하락 폭이다.

입주전망지수는 주택사업자를 대상으로 아파트 수분양자가 잔금을 내고 정상적으로 입주할지를 조사해 예상하는 지표다. 사업자가 확보한 물량을 얼마나 해소할 수 있을지를 전망하는 데 활용된다.

지역별로는 수도권 18.6 포인트(90.6→72.0), 광역시 24.1 포인트(90.2→66.1), 도 지역은 18.0 포인트(86.6→68.6) 하락했다.

입주전망지수가 전국적으로 하락했지만, 도 지역의 하락폭이 컸다. 특히 전남(91.6→37.5)과 경북(100→60)은 전달 대비 각각 54.1 포인트, 40 포인트 급락했는데, 2017년 통계 집계 이후 가장 큰 폭이다. 울산 31.7 포인트(92.8→61.1), 대구 27.6 포인트(95.6→68.0) 등 5대 광역시 역시 하락세를 피하지 못했다.

지방의 입주전망지수 하락은 빠르게 쌓이고 있는 미분양 물량과 무관치 않다. 국토부 시도별 미분양주택 자료를 보면 지난해 11월 대구 8175가구, 경북 7093가구, 전남 3631가구, 울산 2711가구였다. 이에 비해 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 전남 2452가구, 대구 1812가구, 경북 1371가구, 울산 1041가구다. 미분양 물량이 많은 대구·경북 지역과 준공 후 미분양 수치가 높은 전남 지역의 입주전망지수가 낮을 수 밖에 없는 대목이다.

문제는 미분양 적체에도 올해 분양과 입주가 잇따른 다는 점이다. 전남에서는 올해 8623가구가 입주를 앞두고 있다. 작년(1만534가구)보다 1911가구 줄었지만, 준공 후 미분양이 쌓여 있는 상황에서 또 입주 물량이 공급되면 미입주 대란이 발생할 수 있다.

이같은 상황에 건설사들은 경기광주역 드림시티 미분양 물량을 털어내기 위해 다양한 마케팅을 펼치고 있다. 대구시 남구 대명동 ‘힐스테이트 대명 센트럴 2차’는 2022년 7월 첫 분양 당시 물량이 해소되지 않자 선착순으로 축하금 2000만원과 골드바 10돈을 증정했다.

대구 동구 효목동 ‘동대구 푸르지오 브리센트’는 지난해 준공을 앞두고 계약자에게 선착순으로 금 한 돈을 증정하고 계약 시 중도금 무이자 혜택과 3500만원의 계약 축하금을 제시했다.

미입주 대란이 현실화할 경우 ‘입주 마케팅’이 부활할 가능성도 있다. 분양 마케팅에서 더 나아가 수분양자들이 입주를 미루지 않고 잔금을 치를 수 있도록 기존 주택 중개를 알선하거나 대출 상담, 전세 세입자 확보 등에 나서는 것이다.

정부도 지방의 미분양 해소를 위해 팔을 광주역 드림시티 걷어부쳤다. 앞서 국토부는 지난 13일 한국토지주택공사(LH)가 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입해 공공임대로 활용하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다.

준공 후 미분양은 건설사의 자금난을 키워 경기 침체를 불러올 뿐 아니라 소비자의 입장에선 주거지 슬럼화와 인프라 부족 사태도 야기한다.

한 건설사 임원은 “준공 후 미분양, 미입주는 수분양자와 시행사, 건설사는 물론 금융권 부실로까지 이어질 수 있다”면서 “특히 강도 높은 대출 규제와 탄핵 정국, 경기침체 우려 등으로 수도권 부동산 시장도 얼어붙으면서 지방 주택 시장 타격은 더 클 것으로 예상된다”고 말했다.

정부는 이 같은 문제를 해결하기 위해 지방 미분양 주택을 사들이는 부동산투자회사(CR리츠)에도 혜택을 부여한다. 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증 한도를 기존 감정가 60%에서 70%로 늘린다는 계획이다.

HUG는 사업자가 준공 후 미분양을 매입한 후 임대주택으로 활용할 때 모기지 보증을 발급하고 있다. 모기지 보증은 주택사업자가 모기지 원리금을 상환하지 못하는 경우 이를 책임지는 보증상품이다.

아울러 중소 건설업체의 자금 부담을 낮추기 위해 지방 건설현장에 경기광주 드림시티 대한 보증료를 연말까지 최대 20% 경감한다.

그러나 전문가들은 과거처럼 수요를 끌어들이는 대응만으로는 한계가 있다고 본다. 수도권과 지방의 온도 차가 갈수록 높아지고 인구가 감소하면서 절대적 수요가 줄어들고 있기 때문이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “지방 경제 활성화나 개발계획까지 가지 않는 이상 수요 정책만으로는 지방 미분양 문제를 해소하는 데는 한계가 있다”면서 “공공주택 활용 방안을 확대하고 지금보다 파격적인 세제 혜택을 주는 등 정부의 적극적인 조치가 필요하다”고 말했다.