외지인 주택 매수는 실거주 투자와는 다르다. 세입자의 보증금을 끼고 매수하는 갭투자다. 투기적 성격이 강한 것이 특징이다.

외지인 주택소유 비율과 세교 하우스토리 흐름은 시장을 판단할 때 활용되는 주요 지표 가운데 하나다. 외지인 주택 비중이 높다는 것은 한편으로는 안전자산이라는 의미이기도 하다. 현재 외지인 주택소유 현황은 통계청의 주택소유 통계에서 확인할 수 있다. 눈길을 끄는 것은 주택보급률이 100% 이하인 서울만 유독 외지인 주택 소유 비율이 높아지고 있다는 점이다.

통계청 자료를 보면 지난 2016년부터 2023년까지 외지인 주택소유 비중을 살펴 볼 수 있다. 우선 이 기간 전국의 외지인 주택소유 비율은 13%대를 유지하고 있다. 2016년 13.3%, 2020년 13.5%, 2023년 13.7% 등이다.

수도권의 경우 인천과 경기는 외지인 주택소유 비율이 떨어지거나 정체를 보이고 있다. 인천은 17%대를 계속 유지하고 있다. 눈길을 끄는 것은 경기도이다. 경기도의 경우 2016년에는 14.1%를 기록했다. 이후 13%대로 하락했고 2023년에는 12.8%를 기록하고 있다. 수도권 지역에서 유일한 하락세이다.
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반면 서울의 외지인 주택소유 비율은 2023년 기준으로 16.6%를 보였다. 2016년 이후 최고 수치이다. 2016년~2018년에는 14%대, 2019년~2021년에는 15%대, 2022년 이후에는 16%대를 기록중이다.

통계청에 따르면 지난 2023년 서울의 주택보급률은 93.6%이다. 2019년(96.0%) 이후 4년 연속 하락중이다. 인구는 줄었지만 가구수 증가를 주택 수가 따라가지 못하고 있기 때문이다.

지방 주요 도시의 경우 2023년말 기준으로 외지인 주택소유 비율이 가장 높은 곳은 세종시로 30.5%이다. 뒤를 이어 대전 13.8%, 광주 13.1% 등의 순이다. 지방 주요 도시의 경우 2016년부터 외지인 주택소유 비율이 정체나 하락국면일 유지중이다.

그렇다면 서울에서 외지인이 주택을 가장 많이 보유한 곳은 어디일까. 2023년 기준으로 1위는 용산구로 22.9%를 기록했다. 2위는 강남구(19.5%), 3위는 강서구(19.4%), 4위는 마포구(19.2% ) 등이다. 외지인 주택소유 비율이 가장 낮은 곳은 중랑구로 12.9%이다. 도봉구, 성북구, 강북구 등도 13%대로 하위권을 기록했다.

눈길을 끄는 것은 비 강남권에서 외지인 주택소유가 많이 늘어난 점이다. 예전에는 강남권이 상위권을 차지했으나 현재는 용산, 강서, 마포 등 비 강남권이 높은 비중을 차지하고 있다. 강남 보다 상대적으로 접근이 쉬운 데다 강남 일부 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가능한 점이 작용한 것으로 분석된다.

경기도에는 가평군이 17.4%로 가장 높았고, 광명시가 17.0%로 뒤를 이었다. 과천시도 16.7%로 높은 비중을 보였다. 서울 인접 지역에서 외지인 비중이 높게 나왔다.

외지인 주택소유 통계를 보면 수도권에서도 경기와 인천도 아닌 서울 쏠림이 심화되고 있다는 점이다. 서울도 최근 들어 강남권 뿐 아니라 비 강남권의 강세도 눈에 띄고 있는 것이 특징이다.

외지인 투자는 불황기에 먼저 움직이는 것이 특징이다. 실제 대치 은마 전용 76㎡의 경우 지난 2022년 11월 17억7000만원에 팔렸다. 송파구 잠실 엘스 전용 59㎡도 이 때 14억9000만원에 최저점을 기록했다. 이 때 외지인들이 서울 아파트를 대거 사들였다.
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박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상투 때는 유의미한 변화는 없지만, 바닥권일 때 외지인 비중이 높아지는 경향이 있다”고 말했다. 이어 “시장이 침체됐을 때 외지인의 동향을 눈여겨보는 것도 시장 흐름을 가늠하는 하나의 풍향계가 될 수 있다”고 조언했다.