서울시가 토지거래허가제 지역 축소를 위한 작업에 착수했다. 토지거래허가제 관련 연구용역과 토론회를 개최하며 이 제도의 대상지 축소를 공식화했다.

토지거래허가제도는 1970년대 토지 힐스테이트 남사 공개념이 도입된 이후 재산권 침해 논란이 계속됐던 제도로 헌법재판소의 ‘합헌’ 판결 이후에도 논란은 이어지고 있다. 문재인 정부 시절 정부의 ‘6‧17주택시장 안정을 위한 관리 방안’ 발표 이후 서울 강남 지역과 재개발‧재건축 지역을 중심으로 대상 지역이 확대됐다. 현재 서울 전체 면적의 10% 가량이 토지거래허가제 대상이다.

서울시가 토지거래허가지역의 축소에 나선 이유는 서울 강남 삼성동과 잠실동 등 5년째 토지거래허가지역으로 묶인 곳들에 대한 제도의 실효성 논란이 확산했기 때문이다. 다수의 재개발‧재건축 부지가 수년째 토지거래허가구역으로 지정돼 주택 매매가 힘들어지면서 해당 지역 주택 소유자들의 반발도 거세지고 있다.

연구용역에 따르면 이 제도 담당 공무원들을 대상으로 한 설문조사에서 전체의 60% 넘는 응답자가 제도의 실효성이 없다고 밝혔고 일부 학자들도 가격 안정 효과가 없다는 결론을 내렸다.

20일 서울시에 따르면 전날인 19일 서울시는 서울역사박물관에서 토지거래허가제도 운영에 대한 검토 및 분석 연구용역 결과를 공개하며 ‘토지거래허가제도의 효율적 운영방안 모색을 위한 시민과 함께하는 토론회’를 열었다. 서울시 관계자는 “제도가 본격적으로 시행된 게 5년이 됐고 장기간 거래 허가 대상이 된 곳들이 누적돼 이를 조정하기 위한 방법을 중앙부처와 논의하기 위해 토론회와 연구용역을 진행했다”고 설명했다.

토지거래허가제도는 1970년 ‘토지공개념’이 도입된 후 1978년 12월 도입됐다. 재산권 침해라는 주장도 있었지만 1989년과 1997년 2차례 헌법재판소의 ‘합헌’ 결정 이후에는 큰 논란이 되지 않았다. 정부와 지자체가 그린벨트 등을 중심으로만 제한적으로 이 제도를 사용했기 때문이다.

그러나 부동산 가격이 급등한 후 정부가 2020년 6월 부동산 대책을 발표하면서 상황은 달라졌다. 강남구 삼성‧청담‧대치동, 송파구 잠실동 등 강남지역과 주요 재건축‧재개발 지역이 토지거래허가제 지역으로 묶이며 대상 지역이 확대됐고 토지 지분을 보유하고 있는 주택소유권자들의 주택 매매도 어려워지면서 제도에 대한 논란이 확산했다.

서울시가 2020년 6월 박원순 전 시장 시절 토지거래허가구역으로 지정한 국제교류복합지구(GBC)는 대표적인 논란 지역이다. 잠실 올림픽 주경기장 일대와 삼성동 코엑스 인근에 마이스(MICE‧기업회의·포상관광·컨벤션·전시) 복합단지로 개발 중인 곳인데 빨라도 2028년에야 사업이 마무리된다. 내년 6월 토지거래허가구역으로 지정된 지 5년이 된다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’과 국토교통부 권고에 따라 서울시는 매년 도시계획위원회를 열고 1년 단위로 토지거래허가구역을 재지정하는데 언제까지 계속 이를 연장할 수는 없다는 의견이 확산하고 있다. 현재 서울의 토지거래허가구역은 65.25㎢로 서울 전체 면적(605.24㎢)의 10.8%다. 2019년 말 29.49㎢보다 2.2배 늘었다.
남사 힐스테이트
서울시의 의뢰를 받아 연구용역을 실시한 지규현 한양사이버대 교수, 이창무 한양대 교수의 결론은 “거래량은 급격히 줄었지만 실효성에는 의문이 많다”는 것이다.

지 교수가 서울시 토지거래허가제도 담당 공무원 53명을 대상으로 한 조사 결과 ‘제도가 정책목적에 별로 기여하지 않고 있다’는 응답이 전체의 62.3%에 달했다. 토지거래허가제로 묶어도 가격 안정이나 실수요자 중심의 거래를 유도하는데 효과가 없다고 보는 사람이 10명 중 6명이라는 의미다. 서울 ‘국제교류복합지구(GBC)’, 재건축‧재개발 사업장 등을 중심으로 제도를 분석한 이창무 교수 연구에서도 가격 안정 효과를 분석할 수 없다는 결론이 나왔다. 이 교수는 “토지거래허가지역 지정 확대가 서울 전체의 주택시장 가격 안정을 만들어내는 것은 아니다”라고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “토지거래허가제는 신도시 주변의 농지 등 순수 토지거래에만 적용하는 법을 도심 지역에 적용하면서 (토지 지분을 갖고 있는 주택 소유자들의) 주택거래를 통제하는 방식으로 변질됐다”라면서 “법의 원래 목적을 벗어나 편법적으로 사용되고 과잉 행정이 이뤄지면서 헌법상 거주 이전의 자유와 재산권 침해 등 논란이 빗어진 것”이라고 했다.