서울 집값이 23주 연속 상승 행진을 이어갔다. 경기도와 인천 등 수도권 집값마저 상승세로 돌아서자 정부는 주택 시장이 과열됐다고 판단해 집값 담합 등 시장교란 행위 차단에 팔을 걷었다. 하지만 전문가들은 주택 시장이 과열됐던 2021년과 비교하면 일부 지역을 제외한 현재 시장은 비교적 안정적인 모습이라고 진단한다. "시장교란 행위를 우려할 정도로 시장이 과열되진 않았다"는 게 중론이다.
2021년 불장에 21% 뛴 서울 집값…올해는 4%대 상승
29일 한국부동산원에 따르면 6월 서울 아파트값 실거래가지수는 164.3을 기록했다. 실거래가지수는 해당 월에 거래된 주택 가격과 직전 거래(동일 단지·동일 주택형)의 실거래가를 비교한 수치다. 호가를 배제하고 실제 거래된 가격만을 비교하기에 시장 상황을 가장 정확하게 보여주는 지표로 평가받는다.

올해 1월 157.6이던 서울 아파트 실거래가지수는 6개월 연속 상승세를 보였다. 다만 상승 폭은 올해 상반기 4.48%에 그쳤다. 전년 같은 기간과 비교해도 4.88%로, 채 5%가 오르지 않았다.

이는 시장 과열로 집값이 폭등하며 서울 아파트 실거래가지수가 가장 높게 올랐던 2021년 10월과 비교하면 차이가 크다. 2021년 10월 서울 아파트 실거래가지수는 189.6을 기록했다. 그해 10달 동안 17.14% 올랐고, 전년 같은 기간과 비교하면 21.84% 치솟았다.

한국부동산원 서울 아파트 실거래가지수. 사진=한국부동산원
한국부동산원 서울 아파트 실거래가지수. 사진=한국부동산원

지역별로 비교해도 2021년과 같은 상승세는 찾아볼 수 없다. 한국부동산원은 서울의 실거래가지수를 △도심권 △동북권 △동남권 △서북권 △서남권으로 구분해 공개한다. 실거래가 지수가 힐스테이트 용인 역삼 가장 낮은 곳은 160.9를 기록한 서북권이다. 올해 들어 4.6% 올랐고 전년 같은 기간 대비로는 5% 상승에 그쳤다. 이어 서남권 162, 동북권 165.5, 도심권 169.7 등으로 집계됐다. 이들 지역은 올해 들어 3~4%대 상승 폭을 보였다.

서울 집값 상승을 주도하는 강남 3구가 포함된 동남권 실거래가지수는 167.2를 기록했다. 올해 들어 5.14%, 전년 같은 기간 대비 6.3% 오른 수치다. 2021년 10월 동남권 실거래가지수가 183.6을 기록하고 전년 말 대비 16.81%, 전년 같은 기간 대비 21.7% 올랐던 것에 비하면 매우 안정적인 모습이다.

서울 집값 상승 폭이 크지 않은 것과 별개로 일부 지역에서는 집값이 이전 최고가를 넘어 신고가를 경신하고 있다. 다만 실제 힐스테이트 용인역삼 지표를 살펴보면 이러한 상승세는 특정 지역 인기 아파트에 국한된 것으로 나타난다.
일부 지역서 신고가 경신하고 있지만…"과열 우려할 상황 아냐"
KB부동산 월간 선도아파트 가격지수에 따르면 8월 서울 상위 10개 아파트는 기준점 100(2022년 1월 시세총액)을 넘어선 100.2를 기록했다. 전달까지 기준점을 넘지 못하다가 8월 기준점을 간신히 넘었다. 올해 들어 8월까지 상승 폭은 5.3%를 기록했다.

지역별로도 큰 편차를 보인다. 서울 23개 자치구 가운데 기준점 100을 넘어선 자치구는 △강남구(106.9) △서초구(107.4) △용산구(108.5) 등 3곳에 그쳤다. 절반 넘는 12개 자치구는 70~80포인트 수준에 머물렀다.

△강북구(81.5) △강서구(89.7) △관악구(84.1) △구로구(87.3) △금천구(84.6) △동대문구(85.4) △서대문구(88.8) △성북구(85.0) △은평구(87.5) △중랑구(87.1) 등이다. 특히 △노원구(77.7)와 △도봉구(78.1)는 70포인트대로 나타났다.
힐스테이트 용인